17万一平的学区房,还能狂飙多久?

时间:2023-08-06 20:19 点击:152

  来源: 市界观察

  花重金买了一套学区房,孩子却不一定能上对口的好学校?赶在今年5月份的中小学入学信息采集之前,一批家长开始奔波在学区房和教育市场,努力让孩子赢在教育的“起跑线”。

  按照多数学校“落户才能顺利入学”的要求,家长们必须赶在5月初中小学入学信息采集之前,办理完落户手续。而和落户强相关的学区房市场,迎来了一年中交易最活跃的时期。

  算算日子,留给家长们选择的时间,只剩两个月了。但让他们心忧的还不止这些。继2016年我国实行“全面二孩”政策后,“二孩”的出生人口迎来爆发最多的两年。六年后的今天,这批适龄的“二胎儿童”们,终于也要加入到入学竞赛了。

  “二孩潮”的涌入,直接导致中小学入学人口的猛增。很多城市率先紧张起来,提前发出了2023年学位预警,告知家长们学位告急、入学难的事实。

  以北京为例,北京教育科学研究院助理研究员曹浩文刊发的研究测算显示,2023年北京迎来小学学位需求高峰——108.2万个。

  面对“最难入学年”,一些家长紧急冲向了对口“名校”的学区房市场,为孩子能上心仪学校提前上保险。

  日前,北京中小学生家长最“卷”的海淀多个片区,不仅是周末扎堆看房的现象明显变多了,多个学区房小区的成交量也开始提升,价格逐步进入上升空间。典型如,被誉为北京学区“风向标”的海淀万柳片区,“第一套房源成交后,第二套的房源总价也会上调10万左右。”

  庞大的入学人口,又一次撑起了学区房市场的交易繁荣。只是,当这轮入学高峰过去后,随着生育率指数下降,创造着“只涨不跌”神话的学区房,又该何去何从?

(图源/视觉中国)(图源/视觉中国)

  学区房变“围城”?

  北京下辖的16个区中,东城、西城和海淀区常年稳居学区房“鄙视链”的顶端。但若是从名校数量、师资实力、学习氛围三者结合来看,没有一个比得过海淀。

  海淀,不仅有17个学区、168所小学、90所初中,还有上千个社区,以及年年变化的入学规则。它的名校资源不仅是北京的第一梯队,其入学复杂程度也劝退了很多人。

  但在家长们看来,这些复杂的难题几乎都能被一种看似简单粗暴的手段解决,那就是买学区房。

  在海淀,很多家长是码农、教授、研究员等高知群体。他们中多数是享受过教育红利的“学一代”,深知优质教育环境的重要性。

  作为一名典型的摩羯座妈妈,陈莉从2022年起就开始研究学区房市场。“靠成绩拔尖上好学校的娃还是少数,买个房子打底更保险些。”

  她把海淀的近百所初中做了个排名,按照成绩分为第一梯队和第二梯队,并把第二梯队之外的学校命名为“坑校”。一轮筛选后,她率先将目标投向了蜂鸟家园。

  凡提到海淀学区房,蜂鸟家园是不会忽视的一个。因“百分百”对口“一流一类”的中关村第三小学,且房源总价较低,成了海淀学区房的风向标。

  整个蜂鸟家园共有4个户型,但单价差额较大的原因并不在于此,而是名额是否被占用,成了家乡们是否愿意掏钱的重要标准。

  据房产中介赵晨介绍,蜂鸟的房子根据学区年龄的不同,价码也不同,“学区一年级,最便宜的755万元~765万元;占用学区二年级的房子大概在770万元~780万元,三年级就得800万元上下。”

  多位房产中介告诉市界,目前成交最快的房子主要是700万元到800万元左右的小户型。面积在50平方米左右,按照80%的得房率计算,实际使用面积不过40平方米。

  相比众多动辄上千万的学区房,蜂鸟家园因低总价的特征,备受青睐,多年来都是万柳片区二手房交易热度的第一名。但在居住体验上,40平米的使用面积也劝退了不少购房者。

  尽管希望孩子能接受更好的教育,陈莉也不愿过度降低生活品质。最终,在多番权衡后,她选择了学区资源和居住体验更均衡的上地区域。

  然而,对更多想要搭上学区房这趟车的家长来说,低总价、有优质学位的蜂鸟家园,依旧是他们心中最佳的落户“神器”。据安居客平台数据,去年下半年来,蜂鸟家园的均价从2021年12月的15万元/平米左右,一路升至17万元/平米。

  赵晨表示,最近一个月,他所在的门店带看量上涨超过30%。“成交量上,节前我们月均成交3~5单,这个月到现在已经签了38单,成交节奏加快了。”

  买海淀学区房的人,大体有着相似的特征。因常年接触买学区房的家长,赵晨有过一番总结,上了海淀顶尖学区房的孩子,不一定是学霸,“但他们的父母大多数都是学霸。”

  在海淀家长群中,有不少是来自外地的“京一代”,他们受过良好的高等教育、在京有购房需求、对房产敏感、重视子女教育并研究学区房。一些家长坚定地相信学区房的巨大潜力,在行动上押注。

  但海淀区为了制止炒学区房,发布了“1911”多校划片派位细则。在高价接盘的家长眼中,这里的学区房似乎成了一座围城。面对不断波动的政策,也有部分家长选择主动放弃,规避未来的贬值风险。

  海淀“1911”政策发布后,张凯预判,再购入较贵的学区房,房子的价值必然下降,投资上也不划算。他希望等到房子要卖的时候,至少能不亏钱。顺利出手后,他会重新选一套非学区,面积更大的房子。

  买溢价不过高的学区房,成了张凯内心的资金安全区。为了规避风险,他选定了较早执行多校划片政策的东城区,买了均价12万一平的学区房,“当时东城学区房还是买方市场,议价空间很大”。

(被学区房环绕的小学。图源/视觉中国)(被学区房环绕的小学。图源/视觉中国)

  意料之外的走势

  学区房过往的畸形繁荣,不仅压制了年轻人的生育意愿,更加剧了教育内卷。面对不太冷静的学区房市场,北京市政府早在多年前就出台各种新政,对“学区房”的资源垄断下狠招。

  近两年来,北京陆续落地了多校划片、教师轮岗、二手房指导价和“校额到校”政策。但要说能对学区房市场影响最大的,还是要看“多校划片”的执行效果。

  2017年,北京朝阳区第一次将“多校划片”推向公众视野。紧接着,东城区和海淀区于2018年发布政策,2019年开始要求新购房产实行多校划片。

  但最有影响力的,莫过于“牛小”林立的西城区宣布将于2020年7月31日之后实施多校划片,当时直接引发了西城学区房走势大幅下滑。

  北京西城德胜区域向来备受家长青睐,由于学区内遍布优质小学,在家长的心中,“金德月”(指金融街、德胜、月坛三大学区)更是处于西城学区房市场的最顶端。

  早在2020年4月30日,西城区政府就官宣了“多校划片、六年一学位”的政策。但在当时,家长们仍对通过购房入读顶级“牛小”抱有希望,大量家长涌向了德胜学区房市场,致使价格大幅上涨。

  2021年4月24日,西城2021年义务教育阶段入学工作的实施意见发布,再次强调2020年7月31日后购入房源的家庭,孩子申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  德胜学区房市场终于不再扛得住了。2021年7月,德胜多校划片结果出炉,许多购买德胜顶级学区房的家长梦想破灭。最终的结果显示,德胜和月坛2020年7月31日后购入住房家庭,全部被调剂出片区。

  这之后,西城学区房价格暴跌,成交陷入了长久的低迷。一位中介透露,“西城‘731政策’后,在这里家长们仅仅是买一套学区房,还是不够的。西城的学校虽然优质,但学校普遍很小,且学位少,家长们光靠买学区房,很难保证入学。”

  入读顶级学区的光环不再后,西城学区房的成交量价应声下跌,降价百万的房源不在少数,一度波及北京其他几个城区。

  究其根本,“多校划片”的政策虽然对学区房市场的效果很明显,但却未能从根本上解决优质教育资源不均衡的问题。

  对于望子成龙的家长们而言,优质教育资源太紧俏。当西城区打破了这一“确定性”,已经准备好巨额购房款的家长们,奔赴下一个“确定性”区域,成了一种必然。

  于是,更多家长涌向了海淀。长期关注这里学区市场的家长发现,多校划片对于海淀区的影响较为有限。

  虽然多校划片的出台,也曾使蜂鸟家园的房价波动,每平米价格从最高接近19万元,滑落至11.6万元的历史低价。彼时,蜂鸟家园还曾因直降300万元卖房,冲上热搜。

  “但海淀区的政策其实是相对人性化的,只要不是生源太多,学校接受不过来,一般都能直接上对口学校。”海淀万柳区域一位门店经理说道。

  尽管海淀也遵循学位充足的时候对口入学,但由于学校多,分布集中、学位充足等,学生被摇到其他片区内学校的概率并不高。

  上述门店经理表示:“海淀的优质学校还是采取就近入学的原则,所以2021年中关村三小对应小区的学生中,只有39个被调剂至其他学校,大概占总数的5%左右。”

  随着家长们对于优质学区的预期回稳,如今海淀学区房的价格也很快恢复。目前,蜂鸟家园小区的均价,依旧稳定在17万元/平米左右。安居客数据显示,万柳区域的房屋均价从2020年年中的14万元/平米,升至近18万元/平米。

  贝壳研究院经济分析师许小乐认为,“房价是供需关系错配的反映,家长们对于有限优质教育资源的竞争推动了学区房价格的上涨,把优质教育资源的蛋糕做大,才是长久之计。”

(2022年6月23日,北京,海淀区万柳学区学区房。图源/视觉中国)(2022年6月23日,北京,海淀区万柳学区学区房。图源/视觉中国)

  “老破小”还会香么?

  在学区房市场出现之前,家长们在择校这条路上也是各显神通。

  以北京为例,2008年前,大部分家长们对优质教育获取,是通过“赞助费、共建、条子生”等方式解决的。只不过,随着后续的争议增多,这些暗箱操作逐渐被教委取缔。学区房才开始真正登上时代的舞台。

  2008年后,北京入学人口大涨,学位猛然吃紧,大众关注度迅速攀升,急需一个较为公平的入学标准出台。于是,一个根据入学就近原则制定的,依据房产、户口判定入学条件,成了当时最公平、最具效率的选择。

  此后,围绕学区房的话题就没有停止过。从2008年到2023年的15年里,北京户籍入学人数从4.5万增长到17.1万,整整多了2.8倍。这场长达十五年的赛跑,也逐渐呈现出学位吃紧和学区房供不应求的形势。

  随着人口增长,学区房被贴上“只涨不跌”的标签。尽管学区溢价早已超出房子的居住价值,但始终未能改变家长们对学区房的绝对信仰。

  疯狂涨势之下,西城区30万元/平米的过道房、15万元/平米的地下室纷纷诞生,傲视京城。

(2016年6月22日,北京一处“学区过道”叫价150万,该过道位于西城区大耳胡同。图源/视觉中国)(2016年6月22日,北京一处“学区过道”叫价150万,该过道位于西城区大耳胡同。图源/视觉中国)

  如今,学区房市场又来到了一个新的临界点。随着“二孩”政策的全面放开,2016年和2017年,北京新生儿数量再次上涨。按此预测,2023年北京将迎来适龄上学儿童最多的一年,这也意味着,二胎父母们持有房子的时间变长,学区房房源也将更加紧张。

  但当入学人口高峰的回落,学位供应紧张将得到缓解。那些曾经有高投资溢价的学区房,或将不再拥有稳定的房价上涨预期。“老破小”房源更是首当其冲,可能最先不受待见。

  以西城德胜区域为例,多校划片之后,家长们即使买了“老破小”也不能确定能上对应学校,周边的“老破小”学区房房价应声下跌。

  以新外大街甲8号院为例,该小区建于1976年,位于二环和三环间,房子的楼龄大多超过50年,但由于对口北师大实验小学,该小区的房价十分坚挺。但在和绑定优质学区的确定性被打破后,据多位区域门店经理透露,“自从去年6月份到现在,新外大街甲8号院的房价整体跌了100万左右。”

  曾经,拥有顶尖学区资源的“老破小”驻立在中国学区房的鄙视链顶端。而当人口大潮回落后,褪去学区“神话外衣”后,这里是否将变成更老、更破的“老破小”?

  (文中陈莉、赵晨、张凯均为化名)

  作者 | 李逗

  编辑 | 田晏林

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